MaisConsultores TEAM | Mercado Imobiliário | Outubro de 2026
O mercado de arrendamento em Portugal está a atravessar uma fase de transformação. Com novas medidas fiscais, alterações no arrendamento acessível e uma reforma legislativa anunciada pelo Governo, tanto proprietários como inquilinos precisam de conhecer as regras que podem influenciar os seus contratos e decisões.
Mas há uma distinção fundamental: nem todas as medidas anunciadas em 2026 entraram automaticamente em vigor. Algumas já têm enquadramento legal publicado, enquanto outras dependem da conclusão do respetivo processo legislativo.
1. Atualização das rendas: quanto podem aumentar?
Em 2026, o coeficiente anual de atualização das rendas é de 2,24%, correspondente ao fator 1,0224.
Por exemplo, uma renda mensal de 800 € poderá passar para 817,92 €, caso estejam reunidas as condições legais para a atualização.
A atualização não é automática. O senhorio deve respeitar os requisitos legais, incluindo a comunicação escrita e a antecedência aplicável.
Já para 2027 foi publicado um coeficiente de 2,56%, o que permite aos proprietários começar a preparar o seu planeamento financeiro.
2. Arrendamento acessível: novas oportunidades
Uma das mudanças mais relevantes de 2026 é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.
Este regime procura incentivar a disponibilização de habitações a preços compatíveis com a realidade económica das famílias.
Entre as principais características estão:
Limites máximos de renda definidos por tipologia e localização.
Contratos de residência permanente com duração mínima de três anos.
Possibilidade de contratos de residência temporária a partir de três meses, nas condições previstas.
Benefícios fiscais para senhorios que cumpram os requisitos.
A legislação prevê a isenção de tributação de determinados rendimentos prediais abrangidos pelo regime, sujeita às condições legais e aos procedimentos exigidos.
3. Benefícios fiscais para proprietários
As alterações fiscais de 2026 procuram tornar o arrendamento habitacional mais atrativo para quem investe ou disponibiliza imóveis.
O novo enquadramento inclui incentivos relacionados com rendimentos prediais, construção, reabilitação e investimento em habitação.
Contudo, não significa que todos os senhorios fiquem automaticamente isentos de impostos. Os benefícios dependem do tipo de contrato, do valor da renda e do cumprimento dos requisitos específicos.
Para um proprietário em Peniche, pode ser especialmente importante comparar o rendimento líquido de um arrendamento tradicional com as condições de um regime incentivado.
4. Cauções, rendas antecipadas e contratos
A reforma do arrendamento apresentada pelo Governo em julho de 2026 propõe alterações à autonomia contratual, incluindo a negociação de cauções e rendas antecipadas.
Também contempla mudanças nas comunicações eletrónicas, renovação dos contratos e direitos de preferência.
É essencial, porém, não confundir propostas com regras já aplicáveis. Até à entrada em vigor de uma alteração legislativa, devem ser respeitados os limites e procedimentos previstos na legislação vigente.
5. Incumprimento e despejos: o que está em discussão?
Outro objetivo da reforma anunciada é melhorar os mecanismos de resposta ao incumprimento contratual, procurando equilibrar a proteção da propriedade com a salvaguarda das famílias vulneráveis.
Para os senhorios, isto poderá significar maior previsibilidade na gestão de situações de incumprimento.
Para os inquilinos, continua a ser fundamental conhecer os seus direitos, os prazos de resposta e os mecanismos legais de proteção.
Nenhum conflito contratual deve ser resolvido através de medidas informais, como a mudança de fechaduras ou a interrupção de serviços essenciais.
6. Contratos antigos: atenção ao regime aplicável
Os contratos celebrados há várias décadas podem estar sujeitos a regimes especiais.
A reforma anunciada também aborda os arrendamentos antigos, mas cada situação exige análise individual.
Antes de tomar decisões sobre atualização da renda, renovação ou cessação contratual, importa confirmar a data do contrato, o regime jurídico aplicável e eventuais proteções específicas do arrendatário.
7. O que muda para quem procura arrendar casa?
Para os inquilinos, as medidas de 2026 podem representar novas oportunidades, sobretudo através dos incentivos ao arrendamento acessível.
O enquadramento fiscal também prevê um aumento do limite de dedução das rendas no IRS para 900 € em 2026, sujeito às condições legais.
Ainda assim, encontrar uma habitação adequada exige atenção a aspetos que vão além do valor mensal.
Antes de assinar um contrato, recomenda-se verificar:
A identificação do proprietário e a legitimidade para arrendar.
A duração, renovação e condições de cessação do contrato.
O valor da caução e eventuais rendas antecipadas.
As responsabilidades por despesas, manutenção e reparações.
A documentação do imóvel e a formalização fiscal do arrendamento.
8. Arrendamento em Peniche: porquê acompanhar estas mudanças?
Peniche apresenta características próprias, relacionadas com a procura de habitação permanente, a atividade turística e a atratividade da região Oeste.
Para os proprietários, definir uma estratégia de arrendamento implica avaliar o perfil da procura, o estado do imóvel, a localização e a rentabilidade esperada.
Para os inquilinos, a prioridade deve passar pela segurança contratual e pela sustentabilidade financeira.
A evolução legislativa pode criar oportunidades, mas uma decisão imobiliária bem fundamentada continua a depender de uma avaliação profissional e individualizada.
9. Cinco recomendações práticas
Reveja os contratos existentes. Confirme prazos, condições de atualização e obrigações de ambas as partes.
Faça contas à rentabilidade líquida. Considere impostos, manutenção, seguros e períodos sem ocupação.
Analise os incentivos fiscais. Verifique se o imóvel pode beneficiar de algum regime específico.
Formalize todas as comunicações importantes. Guarde contratos, recibos e comprovativos.
Procure aconselhamento especializado. Uma decisão preventiva pode evitar conflitos e custos futuros.
Conclusão
As novas regras do arrendamento em Portugal em 2026 representam uma evolução importante na forma como o mercado habitacional é regulado e incentivado.
Para os senhorios, surgem oportunidades de otimização fiscal e maior previsibilidade. Para os inquilinos, o objetivo das medidas é promover o acesso à habitação e reforçar a segurança contratual.
O mais importante é distinguir aquilo que já está em vigor das alterações ainda em processo legislativo e tomar decisões com informação rigorosa.
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O artigo está preparado com base nas informações oficiais disponíveis em outubro de 2026, incluindo o Decreto-Lei n.º 97/2026