A venda de um imóvel pode representar um excelente negócio, mas também pode trazer uma preocupação importante: o pagamento de imposto sobre as mais-valias. Em 2026, continuam a existir regras e mecanismos que, em determinadas circunstâncias, permitem reduzir ou até eliminar a tributação das mais-valias obtidas na venda de uma segunda habitação.

No entanto, é essencial compreender que cada situação é única e depende de vários fatores, como a finalidade do imóvel, a idade do proprietário, o destino dado ao valor da venda e a legislação fiscal em vigor.

Neste artigo explicamos, de forma simples, quais são as principais possibilidades existentes e em que casos poderá beneficiar de isenção ou redução da tributação.

O que são as mais-valias?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido entre o valor de aquisição de um imóvel e o respetivo valor de venda, depois de considerados diversos fatores previstos na lei, como:

• Atualização do valor de compra através dos coeficientes de desvalorização da moeda;
• Despesas com escritura e registos;
• Comissão paga à agência imobiliária;
• Obras de valorização realizadas nos últimos anos, desde que devidamente comprovadas.

Após estes cálculos, é apurado o valor da mais-valia que poderá estar sujeito a tributação em sede de IRS.

A venda de uma segunda habitação paga sempre mais-valias?

Na maioria dos casos, sim.

Ao contrário da habitação própria e permanente, a venda de uma segunda habitação (como uma casa de férias, um imóvel para investimento ou um imóvel herdado que não constitua residência habitual) não beneficia automaticamente do regime de reinvestimento previsto para habitação própria permanente.

Contudo, isso não significa que seja impossível reduzir ou evitar o pagamento de imposto.

Situações em que poderá não pagar mais-valias

1. Reinvestimento em produtos financeiros para contribuintes mais velhos

Um dos regimes atualmente previstos aplica-se aos proprietários com idade igual ou superior a 65 anos, ou que estejam reformados.

Nestes casos, poderá existir isenção de tributação quando o valor realizado seja aplicado em determinados produtos financeiros elegíveis, como contratos de seguro financeiro ou fundos de pensões, desde que sejam cumpridos todos os requisitos legais e os prazos estabelecidos.

Este regime destina-se essencialmente à proteção do rendimento na reforma e possui regras muito específicas.

2. Regimes transitórios aprovados pelo Governo

Nos últimos anos foram criadas medidas extraordinárias destinadas a incentivar a mobilidade no mercado habitacional e a amortização de crédito à habitação.

Alguns destes regimes permitiram utilizar o valor obtido na venda de determinados imóveis para amortizar empréstimos à habitação própria permanente, beneficiando de exclusão de tributação sobre as mais-valias.

Em 2026 importa confirmar se estes regimes transitórios continuam em vigor, foram prorrogados ou sofreram alterações legislativas antes de tomar qualquer decisão.

3. Redução do valor tributável através das despesas

Mesmo quando existe tributação, muitas pessoas acabam por pagar mais imposto do que seria necessário por desconhecerem que podem deduzir diversas despesas.

Entre elas destacam-se:

• Comissão da mediação imobiliária;
• Certificado energético;
• Escritura e registos;
• IMT e Imposto do Selo pagos na aquisição;
• Obras de valorização devidamente documentadas;
• Outras despesas legalmente aceites.

Guardar toda a documentação pode representar uma poupança significativa no momento da entrega da declaração de IRS.

E se o imóvel foi herdado?

Os imóveis herdados seguem regras próprias.

Dependendo da data da herança, do valor patrimonial considerado e do valor da venda, o cálculo das mais-valias pode variar significativamente.

Por esse motivo, é aconselhável efetuar uma simulação antes da colocação do imóvel no mercado.

Vale a pena vender já ou esperar?

Esta é uma das perguntas mais frequentes.

A resposta depende de vários fatores:

• Evolução do mercado imobiliário;
• Eventuais alterações fiscais;
• Necessidades financeiras do proprietário;
• Perspetivas de valorização do imóvel;
• Objetivos pessoais e familiares.

Uma análise personalizada permite perceber qual poderá ser o momento mais vantajoso para vender.

Planeamento fiscal faz a diferença

Antes de assinar qualquer contrato-promessa ou escritura, vale a pena analisar antecipadamente o impacto fiscal da operação.

Um planeamento adequado pode permitir:

• Evitar surpresas no IRS;
• Aproveitar benefícios fiscais existentes;
• Organizar corretamente toda a documentação;
• Maximizar o valor líquido obtido com a venda.

Em muitos casos, uma pequena decisão tomada antes da venda pode traduzir-se numa poupança de vários milhares de euros.

Conte com acompanhamento profissional

A legislação fiscal relacionada com o mercado imobiliário é dinâmica e pode sofrer alterações de um ano para o outro.

Por isso, antes de vender uma segunda habitação, procure aconselhamento especializado para perceber quais os benefícios aplicáveis ao seu caso concreto e quais os procedimentos mais adequados.

Um acompanhamento profissional permite tomar decisões mais informadas, reduzir riscos e otimizar o resultado financeiro da venda.

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Vitor Miguel
Consultor Imobiliário — MaisConsultores TEAM
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